Wskazówki co do przebiegu zebrań

Admin

O zebraniach wspólnot mieszkaniowych

Do końca marca - zgodnie z ustawą - powinny odbyć się pierwsze zebrania we wspólnotach mieszkaniowych. O przebiegu takiego zebrania z Karolem Chądzyńskim, prezesem Stowarzyszenia "Wspólnota Mieszkaniowa", rozmawia Łukasz Głowacki z "Niedzieli Łódzkiej".

ŁUKASZ GŁOWACKI: - Zebranie wspólnoty mieszkaniowej musi mieć odpowiedni porządek - od jego ustalenia trzeba zacząć...

KAROL CHĄDZYŃSKI: - Na początku trzeba wybrać przewodniczącego zebrania i protokolanta. Tych funkcji nie powinien, oczywiście, pełnić zarządca, tylko jeden z właścicieli.

- Następnym punktem powinno być podsumowanie minionego okresu - przyjęcie sprawozdań, rozliczeń.

- Na początku należy odczytać protokół z poprzedniego zebrania wraz z uchwałami i ewentualnie go przyjąć, jeśli tego nie uczyniono wcześniej. Potem trzeba omówić sprawozdanie rzeczowo-finansowe - jeśli jednak nie zostało ono dostarczone odpowiednio wcześnie, aby się z nim zapoznać - zebranie należy przerwać i wyznaczyć nowy termin. Załóżmy jednak, że właściciele poznali sprawozdanie. Trzeba je omówić i zażądać imiennego wykazu inwestycji, remontów, konserwacji wraz z cenami. Jeśli te pozycje budzą wątpliwości, np. z powodu niewykonania, złego wykonania albo zawyżonych kosztów, należy zażądać przedstawienia faktur i protokołu odbioru. W ostatnim czasie jedna ze wspólnot udowodniła nadużycia (uwzględniono koszt remontu, który wcale się nie odbył) i ZGM-owski zarząd zwróci lokatorom nadpłatę.

- Kolejnym krokiem powinna być ocena kosztów zarządzania wspólnotą.

- To bardzo ważna sprawa. Koszt gazu, wody, ścieków, centralnego ogrzewania - trzeba sprawdzić bardzo szczegółowo, bywa bowiem często zawyżony czy uśredniony. A jeśli są nadwyżki - trzeba podjąć uchwałę o zwrocie właścicielowi lub przeznaczyć je np. na fundusz remontowy.

- Na tej podstawie można ocenić pracę zarządcy...

- Zarząd oceniają oczywiście właściciele, a nie on sam. Czlowiek, który reprezentuje zarząd nie ma prawa w tej sprawie zabierać głosu. Źle działający Zarząd można zawiesić w czynnościach bądź odwołać (powołując się na artykuł 20 Ustawy o własności lokali). Jeśli w finansach wszystko jest w porządku, zebranie uchwala absolutorium (dotyczy ono tylko spraw finansowych). Oczywiście, trzeba zgłosić wniosek o wybór Zarządu (proszę nie mylić Zarządu z administracją), może on być kilkuosobowy. We wspólnotach, gdzie udziały mieszkańców przekraczają 30%, zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej, można podjąć uchwałę, że każdy właściciel przy głosowaniu nad składem Zarządu ma jeden głos.

- Niezależnie od tego, jak duża część nieruchomości jest jego własnością?

- Także gmina ma tylko jeden głos, nawet jeśli ma 50% udziałów. Ale trzeba podjąć taką uchwałę! Zarząd wspólnoty może zlecić administrowanie komu chce - prywatnej firmie, osobie lub ROM-owi. W każdym przypadku wybrany administrator pełni rolę służebną wobec wspólnoty - do tego jeszcze wielu właścicieli się nie przyzwyczaiło .

- Po wybraniu Zarządu i administratora trzeba opracować plan finansowy.

- W planie gospodarczo-finansowym należy wyodrębnić koszta eksploatacji i fundusz remontowy. Dlaczego jest to takie ważne? Koszt remontów wspólnej części nieruchomości, np. klatek schodowych, gazu itd., można odpisywać od podatku dochodowego. Jeśli fundusz remontowy nie został wyodrębniony, takiego odpisu nie można zrobić. Musimy sobie uświadomić, że już wkrótce wiele wspólnot będzie musiało np. wykonać nową instalację gazową. A to bardzo droga inwestycja. Na końcu trzeba będzie podjąć uchwałę o wysokości zaliczki na koszt Zarządu. Tutaj także należy odróżnić Zarząd od administracji. I najważniejsza sprawa: każda wspólnota musi mieć osobny rachunek bankowy. - Jest to obowiązek ustawowy, należy podjąć taką uchwałę. Niezgodną z prawem jest sytuacja, gdy pieniądze wspólnoty wpłacane są na wspólne konto ZGM-u.

- Potem jest czas na głosowanie innych uchwał zgłoszonych przez właścicieli i podpisanie protokołu.

- Decyzje, które wykraczają poza zwykły Zarząd, podejmowane są właśnie przez zebranie. Uczestnicy zebrania mogą je zgłaszać z sali, a przyjmowane są przez głosowanie. Bardzo ważnym elementem jest podpisanie protokołu przez obecnych na zebraniu właścicieli, niezależnie od tego, czy protokół sporządzony jest ręcznie czy na maszynie. Wszelkie nieprawidłowości związane z przeprowadzaniem zebrań należy odnotować w protokole. A ja proszę, aby zgłosić je do Stowarzyszenia "Wspólnota Mieszkaniowa" - pomożemy państwu walczyć o swoje prawa.

Jak powinno wyglądać zaproszenie?

Zaproszenie na zebranie musi być podpisane przez Zarządcę danej wspólnoty, wybranego przez właścicieli. Podpisu nie może na nim złożyć urzędnik, który nie jest do tego uprawniony. Musi być ono przysłane z dwutygodniowym wyprzedzeniem razem z rozliczeniem, planem gospodarczym, projektami uchwał (właściciele muszą mieć możliwość wcześniejszego zapoznania się z tym dokumentem). Termin zebrania musi być uzgodniony z właścicielami i nie może być wyznaczony w godzinach uniemożliwiających przybycie większości właścicieli.